Westfälische Notarkammer
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Einführung einer Vorlagepflicht für Energieausweise



Gemäß der europäischen Richtlinie 2010/31/EU vom 19.05.2010 sollen u. a. die darin enthaltenen Vorschriften über Energieausweise (Art. 11, 12 der Richtlinie) seit dem 9. Januar 2013 angewendet werden. An die Notarkammer ist die Frage herangetragen worden, ob und wenn ja welche Auswirkungen sich aus dieser Richtlinie für die notarielle Praxis seit dem 9. Januar 2013 ergeben. Wir haben zu dieser Frage ein Gutachten des Deutschen Notarinstituts eingeholt, das auf die folgenden Eckpunkte verweist: Die Richtlinie 2010/31/EU ersetzt die Richtlinie 2002/91/EG. Die zuletzt genannte Richtlinie war die Grundlage für die am 01.10.2007 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV). In der jetzt gültigen Europäischen Richtlinie 2010/31/EU finden sich in den Art. 11-13 neue Regelungen zum Energieausweis, die im Vergleich zu der Vorgängerregelung umfangreicher ausgefallen sind. Die neue Richtlinie muss durch den deutschen Gesetzgeber umgesetzt werden. Deshalb haben das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Oktober 2012 einen Entwurf zur Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes vorgelegt. Dieser Entwurf sieht u. a. die Einführung zusätzlicher Verordnungsermächtigungen zur Stärkung der Energieausweise sowie zur Einführung eines unabhängigen Stichprobenkontrollsystems für Energieausweise vor. Zugleich wurde der Entwurf einer zweiten Verordnung zur Änderung der EnEV vorgelegt. Aus Sicht der notariellen Praxis ist bemerkenswert, dass der Entwurf der EnEV-Novelle u. a. eine Pflicht vorsieht, dass beim Verkauf und bei der Vermietung der Energieausweis oder dessen Kopie dem Käufer oder dem neuen Mieter unverzüglich nach Abschluss des Vertrages vorgelegt werden muss. Derzeit sieht § 16 Abs. 2 S. 1 EnEV vor, dass der Verkäufer eines Grundstücks, eines Erbbaurechts oder eines Wohnungseigentums dem potenziellen Käufer einen Energieausweis „zugänglich zu machen (hat)“ und zwar spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. In der Begründung zum Entwurf der Verordnung wird klargestellt, dass die Aushändigungspflicht für alle nach Inkrafttreten des neuen § 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV geschlossenen Kaufverträge gilt. Eine gesonderte Überleitungsvorschrift wird es voraussichtlich nicht geben. Auf der Grundlage der bisherigen Rechtslage, die jedenfalls nicht ausdrücklich eine Pflicht zur Vorlage des Energieausweises vorsieht, gehen Literaturstimmen aus dem Bereich der notariellen Gestaltungspraxis davon aus, dass der Käufer auf die Vorlage des Energieausweises auch verzichten könne. Diese Auffassung wird sich in Anbetracht der vorgesehenen Neuregelung des § 16 Abs. 2 EnEV nicht aufrechterhalten lassen; ein Verzicht auf die Vorlage des Energieausweises dürfte zukünftig ausgeschlossen zu sein. Nach hiesiger Auffassung entfaltet die Europäische Richtlinie keine unmittelbare Wirkung und muss daher im Notariat auch nicht unmittelbar angewendet werden. Die Neufassungen des Energieeinsparungsgesetzes und der EnEV sind noch nicht in Kraft getreten. Mit ihrem Inkrafttreten ist aber bald zu rechnen, denn der deutsche Gesetzgeber ist seit dem 09.01.2013 mit der Umsetzung der Richtlinie in Verzug. Vor dem Hintergrund der anstehenden Änderung der Rechtslage dürfte es sich empfehlen, recht bald die (künftige) Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises zum Gegenstand der notariellen Regelungen zu machen.

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